Diritto d'uso dell'inquilino nel caso di immobili commerciali al dettaglio!

Quando un'impresa fallisce, la chiave di valore è spesso detenuta dal contratto di locazione di immobili commerciali. Ecco cosa deve sapere il valutatore.

Centro commerciale

Elaborare una conclusione sul valore del diritto immobiliare è un territorio familiare alla maggior parte dei periti. Le difficoltà sorgono quando si valutano i diritti di affitto o si valuta una proprietà affittata a lungo termine, poiché l'affitto garantisce il diritto di utilizzare la proprietà e crea una serie di obblighi personali. A differenza del diritto assoluto di proprietà del bene immobile, che rappresenta un diritto durevole che normalmente sopravvive al fallimento del proprietario, i diritti derivanti dal contratto di locazione sono più "sensibili" e dalla loro esistenza può dipendere la prosecuzione del contratto o la solvibilità del locatario.

Nel contesto di questo articolo usiamo il termine diritto dell'inquilino di utilizzare nel suo solito senso giuridico: il diritto di una parte (cioè inquilino o locatario) di occupare l'immobile di proprietà dell'altra parte in cambio di un affitto pagato regolarmente per un certo periodo di tempo.

Pertanto, le procedure di insolvenza e fallimento presentano sfide uniche nella valutazione del diritto di utilizzare l'inquilino di una proprietà immobiliare commerciale, specialmente quando si tratta di spazi commerciali. Nel contesto di questo articolo usiamo il termine diritto dell'inquilino di utilizzare nel suo solito senso giuridico: il diritto di una parte (cioè inquilino o locatario) di occupare l'immobile di proprietà dell'altra parte in cambio di un affitto pagato regolarmente per un certo periodo di tempo. In altre parole, il diritto d'uso dell'inquilino è il diritto di proprietà di cui gode l'inquilino, in quanto risulta da un contratto di locazione.

La valutazione del diritto d'uso dell'inquilino è meno comune della valutazione del diritto di proprietà interessato dal contratto di locazione, poiché il primo di questi non può essere negoziato nello stesso modo in cui il proprietario può vendere il suo diritto di proprietà interessato dal contratto di locazione. È possibile che il diritto d'uso dell'inquilino sia facile da negoziare a causa della durata limitata del relativo contratto di locazione o dei vincoli stabiliti nel contratto di locazione, o perché tale diritto non è attraente dal punto di vista economico, ad esempio se il canone contrattuale è superiore al canone di mercato. Spesso il contratto di locazione vieta o limita la possibilità dell'inquilino di trasferire la proprietà interessata dal contratto di locazione a un'altra parte. Oltre alla situazione fallimentare, le clausole di sublocazione possono trasformare il diritto dell'inquilino di utilizzarlo in un diritto inutile in termini di capacità di essere scambiato; il diritto d'uso può avere un valore d'uso per l'inquilino, ma questo valore di solito contribuisce al valore dell'impresa e normalmente non è trattato nella valutazione dei diritti di proprietà sul bene immobile. Il fallimento può cambiare completamente la situazione, in quanto la procedura consente all'inquilino di vendere e trasferire a un'altra parte il suo diritto di utilizzarlo, quando non sarebbe consentito dal contratto di locazione. Naturalmente, un contratto di locazione, altrimenti impossibile da trasferire, non si trasforma in qualcosa di grande valore se le sue clausole principali (economiche, di utilizzo, di durata e relative al diritto di rinnovo) sono poco attraenti per altri potenziali inquilini. I termini del contratto di locazione non possono cambiare con l'entrata in fallimento, cosicché il locatore è obbligato ad accettare diversi da quelli negoziati fin dall'inizio. Perché il diritto fallimentare vieta il cambiamento delle clausole economiche e d'uso, ma consente il trasferimento del diritto dell'inquilino di utilizzarlo, anche quando i termini negoziati dal proprietario lo impediscono? Alla fine, il proprietario ha negoziato il diritto di risolvere il contratto di locazione se l'affitto non ha soddisfatto i suoi obblighi. La clausola risolutiva del contratto consente al locatore di riacquistare il pieno valore di mercato dell'immobile ed evitare la situazione di svegliarsi con un nuovo inquilino, scelto dal vecchio inquilino, che non è in grado di adempiere ai propri obblighi contrattuali. Quando concepita, la legge fallimentare bilanciava i diritti dei proprietari con i diritti dei creditori dei loro inquilini. Questa legge non crea un vantaggio per gli inquilini quando consente loro di trasferire il loro diritto di utilizzare la proprietà, ma fornisce ai creditori degli inquilini una potenziale fonte di recupero dei crediti, cioè sulla base del valore del locatario del diritto di utilizzo dell'inquilino creato dal canone contrattuale inferiore al canone di mercato.

Quasi tutti i commercianti al dettaglio liquidano i loro beni attraverso procedure fallimentari. Nel gennaio 2009, con l'approvazione del giudice sindacale, Circuit City è stata in grado di passare da una procedura fallimentare all'altra (dal capitolo 11 al capitolo 7) e ha inviato annunci pubblicitari "chiudiamo l'attività", dopo di che ha iniziato a chiudere i suoi negozi.

Finché il nuovo inquilino può dimostrare davanti al giudice sindacale di avere le risorse e la volontà di svolgere la sua attività alle condizioni previste dalle clausole del contratto di locazione che gli saranno affidate, il locatore non soffre a causa della cessione del contratto, in quanto continuerà a ricevere i benefici del contratto che ha negoziato. Qual è l'effetto della possibilità di trasferire il diritto dell'inquilino di utilizzarlo in caso di fallimento? Questa possibilità può creare un valore del diritto del locatario di utilizzarlo (e indirettamente anche per i suoi creditori) quando i termini del contratto di locazione non consentirebbero di creare tale valore. Ma per ottenere questo valore, l'inquilino deve dichiarare bancarotta. Se è solvibile, l'inquilino sarà trattenuto dai termini del contratto di locazione e non ha a disposizione alcuno strumento giuridico che gli consenta di realizzare il valore di un canone contrattuale al di sotto del livello di mercato se il contratto di locazione gli vieta di trasferire il diritto d'uso del locatario.

Quando concepita, la legge fallimentare bilanciava i diritti dei proprietari con i diritti dei creditori dei loro inquilini.

Nel procedimento di riorganizzazione in caso di fallimento (Capitolo 11), la società kmart ha chiesto l'approvazione del tribunale per risolvere i contratti di locazione di centinaia di negozi già chiusi.

Che effetto ha tutto questo sul valutatore? Pensiamo ad un'attività di vendita al dettaglio che opera in diversi spazi affittati. Qualsiasi prestatore concederà un prestito sulla base di due elementi:

1. Il creditore dovrà determinare se l'attività in questione può generare un flusso di cassa abbastanza grande da coprire il servizio del debito. Ai fini di questa analisi, il prestatore probabilmente non prenderà in considerazione i negozi di apparecchiature elettroniche di RadioShack, dove l'asta ha attirato diversi offerenti che hanno offerto somme in milioni per un ampio portafoglio di negozi affittati da RadioShack. Qualsiasi potenziale prestatore di un'impresa al dettaglio vorrà sapere quale dei contratti di locazione offre clausole economiche più vantaggiose rispetto alle attuali condizioni di mercato. Nel caso di canoni contrattuali al di sotto del livello di affitto di mercato, i creditori vorranno anche sapere qual è il valore dato dalla differenza tra i due tipi di affitti, una differenza che dipende dal canone annuo effettivo, dal numero di anni rimanenti nel contratto di locazione e dal tasso di sconto utilizzato nel calcolo. Questo tipo di analisi viene effettuata da periti immobiliari. La valutazione del diritto d'uso dell'inquilino può interessare anche altre parti, non solo gli istituti di credito. In tutti i casi di fallimento di un'attività al dettaglio, il tribunale nomina un comitato di creditori che determina come i beni dell'impresa devono essere convertiti in liquidità. Un compito significativo del comitato dei creditori è quello di determinare (o di garantire che il dettagliante fallito lo abbia già determinato, nella sua qualità di «debitore in possesso») quali locali sono affittati sulla base di un canone contrattuale inferiore al livello della rendita di mercato e quali potrebbero essere venduti.

Nel 2010, quando ha presentato istanza di fallimento, Blockbuster ha chiuso migliaia di spazi commerciali. A seguito dell'acquisizione della società da parte di Dish Network l'anno successivo, solo 500 degli spazi affittati sono stati conservati, ma alla fine sono stati anche chiusi.

Quando si stabilisce che un affitto è pagabile per un determinato spazio in nessun caso per quanto riguarda la possibilità che il richiedente del prestito ottenga il valore del diritto dell'inquilino di utilizzare un contratto di locazione con un canone di locazione inferiore al livello del canone di mercato.

Inoltre, in caso di fallimento di attività commerciali al dettaglio, il trasferimento del diritto d'uso del locatario può rappresentare la fonte più importante di recupero degli importi dovuti ai creditori.

2. Se la situazione del rivenditore si deteriora, il creditore vorrà determinare se le attività della società hanno un valore di liquidazione abbastanza alto da coprire il prestito. Quasi tutti i dettaglianti che incontrano difficoltà liquidano i loro beni attraverso la procedura fallimentare, che consente loro di vendere il loro diritto altrimenti non negoziabile di utilizzare al di sotto del valore di mercato. Inoltre, in caso di fallimento di attività commerciali al dettaglio, il trasferimento del diritto d'uso del locatario può rappresentare la fonte più importante di recupero degli importi dovuti ai creditori. Un esempio recente è il fallimento della catena di affitti di mercato, il comitato dei creditori mira a che il rivenditore fallito mantenga quello spazio abbastanza a lungo (continuando a pagare l'affitto) in modo da attirare le migliori offerte all'asta. Il comitato dei creditori vuole risolvere rapidamente i contratti di locazione in cui il canone contrattuale supera il livello della rendita di mercato, in modo da smettere di pagare importi per il diritto di utilizzo di un inquilino che non ha valore per la vendita (in caso di fallimento, l'inquilino può risolvere un contratto di locazione e restituire l'immobile al suo proprietario. Il proprietario può anche risolvere il contratto di locazione, ma ciò non comporta la cancellazione del diritto dell'inquilino di utilizzare finché paga l'affitto). La valutazione del diritto dell'inquilino di utilizzare nel portafoglio del rivenditore è necessaria per l'accuratezza delle determinazioni effettuate dal comitato dei creditori. Consideriamo cosa è successo nei recenti casi di fallimento di importanti aziende di vendita al dettaglio come Kmart, Cache, RadioShack, Circuit City e Blockbuster. Tutte le situazioni riguardavano la vendita del diritto d'uso dell'inquilino per il quale il canone contrattuale era inferiore al livello del canone di locazione di mercato, diritto che non era trasferibile ad altre condizioni. Al fine di determinare quali locali commerciali per i quali il canone di locazione era inferiore al livello di mercato e dove il diritto d'uso del locatario poteva quindi essere venduto, i periti dovevano esaminare il canone di locazione di mercato caso per caso.

L'altra faccia della medaglia: Valutazione del diritto di proprietà interessato dal contratto di locazione derivante da un contratto di locazione a lungo termine

La discussione in questo articolo non sarebbe completa senza considerare come le stesse regole – e altre regole nelle procedure concorsuali – influenzino la valutazione di un diritto di proprietà interessato dal contratto di locazione quando il contratto di locazione è concluso a lungo termine. La valutazione di un immobile in affitto è di solito un processo semplice, se si basa sul presupposto che durante tutto il contratto di locazione l'inquilino adempirà ai suoi obblighi. La conclusione sul valore potrebbe indicare un valore superiore o inferiore a quello dell'immobile se non fosse affittato, in particolare a seconda delle condizioni economiche del contratto di locazione, vale a dire se il canone contrattuale è inferiore o superiore al livello del canone di locazione di mercato. Se è lecito che la valutazione di un bene immobile affittato sia considerata che durante tutto il contratto di locazione l'inquilino adempirà ai suoi obblighi contrattuali, tale ipotesi eliminerebbe la necessità di tenere conto di ciò che potrebbe accadere in caso di fallimento del locatario. Tuttavia, se la valutazione include un'analisi della probabilità e dell'impatto che l'insolvenza del locatario avrebbe, allora, per un canone contrattuale inferiore al livello di affitto di mercato, il perito potrebbe voler considerare l'altissima probabilità che il contratto di locazione continui per tutta la sua durata, compreso il periodo di rinnovo, sia esso l'inquilino originale o un altro inquilino a cui è stato trasferito il contratto di locazione, dopo l'approvazione di tale trasferimento da parte del tribunale competente in caso di fallimento.

Se l'affitto contrattuale è superiore al livello di mercato, il perito potrebbe prendere in considerazione la risoluzione del contratto in procedura fallimentare. Non si tratta di un inquilino che fallisce solo per terminare un contratto di locazione, ma molte imprese di vendita al dettaglio non riescono a mantenersi in superficie e non è irragionevole pensare che un grande rivenditore, che paga un numero significativo di affitti superiori al livello di affitto di mercato e sta già affrontando difficoltà finanziarie, non approfitterà del diritto fallimentare per creare valore per una categoria fondamentale di attività (leasing al di sotto del mercato) che altrimenti non avrebbero valore o presenterebbero un valore modesto a condizioni diverse da quelle previste nella procedura fallimentare.

Al fine di determinare quali locali commerciali per i quali il canone di locazione era inferiore al livello di mercato e dove il diritto d'uso del locatario poteva quindi essere venduto, i periti dovevano esaminare il canone di locazione di mercato caso per caso.

Un consiglio utile per i valutatori.

Se dovessimo elaborare consigli pratici da questa presentazione, sarebbe che quando il perito dovesse trarre una conclusione sul valore del diritto d'uso del locatario o di un immobile locato a lungo termine, dovrebbe essere specificato nel mandato della valutazione in che misura si applica l'ipotesi che il locatario rispetterà i suoi obblighi ai sensi del contratto di locazione, per tutta la sua durata. L'utente della relazione di valutazione potrebbe voler applicare l'ipotesi di prosecuzione del rapporto contrattuale a canoni contrattuali inferiori al livello del canone di locazione di mercato (per riflettere il fatto che il locatario non rinuncerà mai al valore di un canone al di sotto del livello di mercato), ma non nel caso di canoni contrattuali superiori al livello del canone di mercato (per riflettere il rischio intrinseco che il dettagliante vada in insolvenza e la probabilità che, nelle circostanze della procedura concorsuale, risolvere i contratti di locazione in cui il canone di locazione è superiore al livello di mercato).

Se la valutazione di un immobile locato accetta l'ipotesi che il locatario rispetterà gli obblighi derivanti dal contratto di locazione per l'intero periodo del contratto di locazione, tale ipotesi elimina la necessità di tenere conto di ciò che potrebbe accadere nel caso in cui l'inquilino fallisca.

Fonte: valore rivista n. 13/2016